תחזוק בניין הוא מונח רחב מאד, בייחוד כאשר המדובר הוא על בית מגורים משותף שמצריך פעולות רבות ומגוונות, לצד קשיים לא מבוטלים. בכל זאת, אם אתם רוצים להתגורר בבניין ולשמור על איכות חיים ראויה, אתם חייבים להשקיע מאמצים (ולעיתים גם כספים) בתחזוקה שלו. בין אם אתם עושים את זה בכוחות עצמכם ובין אם בעזרת חברה חיצונית המספקת שירותי אחזקת מבנים, חשוב שתכירו את חוקי המשחק העיקריים שיש בתחום.
מה כולל תחזוק בניין?
הנקודה החשובה ביותר שעליכם לזכור היא שתחזוק בניין כולל בתוכו המון פעולות שמהוות חלק ממנו.ראשית, יהיו אלה פעולות שמאפשרות לשמור על הבניין נקי והיגייני. בין היתר, כוללת חלק זה של התחזוק ניקיון שוטף של המבנה, פעולות ניקיון המוגדרות כמורכבות (פוליש, ליטוש רצפות, ניקיון בלחץ מים ועוד), שירותי הדברה וריסוס מפני מזיקים ועוד. בבתים רבים נדרש לדאוג בצורה זו לכל החלקים המשותפים, למשל חדר המדרגות, הלובי או המעלית, לצד החלקים החיצוניים (הגינה או חדר האשפה). כבר מכאן אפשר לראות שגורמים מקצועיים שונים עשויים להיכנס למשוואת התחזוק של הבניין.
התפקיד של דיירי הבניין הוא למצוא את אנשי המקצוע המתאימים ביותר לכל משימה, גם אם כפי שתראו בהמשך – יש פתרונות שמקלים על המלאכה.התחזוקה חייבת להתייחס לתשתיות ולמערכות הבית השונות, למשל מערכת המים, החשמל, האינסטלציה, המערכות הסולאריות וכן הלאה. בעיה במערכות האלה היא בבחינת צרה צרורה, ומקשה מאד על הדיירים המתגוררים בבניין.
התחזוקה מהבחינה הזו כוללת בדיקות תקופתיות של תקינות המערכות האלה, כמו שנדרש במקרה של מעלית לדוגמא, אבל חשוב לא פחות גם טיפול בתקלות ובבעיות נקודתיות, תוך פרק הזמן המהיר ביותר האפשרי. לא רק שהן מקשות על כל אחד מהדיירים בבית המגורים המשותף, אלא גם שהן לא נפתרות מעצמן ואף נוטות להחמיר בהיעדר טיפול הולם.
לבד, או עם חברה חיצונית?
בבניין מגורים משותף, יש עשרות משפחות שלכל אחת מהן צריך להיות אכפת ממצבו של הנכס. אבל האם יש משפחה שתמצא את הזמן או הרצון לטפל בתחזוקת הבית בצורה ישירה? בחלק הארי של המקרים, התשובה לשאלה הזו היא שלילית, ולא קשה להבין מדוע. ברוב הבתים בישראל יש ועד בית או נציגות אחרת, שאוספים כסף מהדיירים ומחפשים מנקה או חברת תחזוקה שתטפל בכל האלמנטים שמרכיבים את תחזוק הבניין. חובת המציאה של בעלי המקצוע וההתקשרות איתם היא של דיירי הבניין, וכך גם הפיקוח על טיב העבודה.
התוצאה של אלה היא שניהול ותחזוקת הבניין עלולים להתבצע שלא על פי הספר, עקב חוסר רצון או רצינות של הגורמים המבצעים, מה שמהווה כר פורה ללא מעט מחלוקות ואף עלול להביא לבזבוז כספים מיותר, או לתחזוקה של הנכס שהיא הכל חוץ ממושלמת. וגם כי עלולים להיות דברים שלא ממש מבינים בהם, לדוגמא עבודות ניקיון מורכבות שלא תמיד יודעים איך בדיוק כדאי לעשות אותן ובאמצעות מי.חברת ניהול או תחזוקת מבנים חיצונית הופכת את התמונה לפשוטה מעט יותר. זוהי חברה שאחראית על הניהול השוטף של הנכס, למשל מבחינה טכנית או כספית (גביית כספים מדיירים, הנהלת חשבונות). החברה הזו גם אחראית לביצוע פעולות התחזוק השונות, בין אם על ידי עובדים מטעמה ובין אם באמצעות בעלי מקצוע שהיא מוצאת בנפרד.
הפנייה לחברה חיצונית אמנם עלולה לייקר את העלויות מבחינתם של הדיירים, אך היא מקלה עליהם את החיים, מונעת טעויות לאורך הדרך ואפילו עשויה לשפר את רמת הביצוע של הפעולות השונות של תחזוקת המבנה.