בקצרה: תיק בית משותף הוא התיק שמנוהל ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין לכל בניין שנרשם כבית משותף. יש בו בדרך כלל את צו רישום הבית המשותף, את התשריט שמראה איך הבניין מחולק לדירות ולרכוש משותף, ואת התקנון המוסכם אם נרשם כזה. את המסמכים אפשר להזמין בשירות מקוון של הרשות.
צריכים לבדוק מה התקנון של הבניין קובע?
תקנון בית משותף: מצוי, מוסכם ואיך משנים · השאירו פרטים ונחזור אליכם
מה יש בתיק בית משותף
כשבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים, נפתח לו תיק עם מספר תיק משלו. בתיק נשמרים המסמכים שעל פיהם נקבעו הזכויות בבניין:
- צו רישום הבית המשותף – המסמך שמכריז שהבניין נרשם כבית משותף ומפרט את תתי-החלקות (הדירות).
- תשריט הבית המשותף – שרטוט של הקומות, הדירות, ההצמדות (חניה, מחסן, גג) והחלקים שנשארו רכוש משותף. הסבר מפורט על התשריט נמצא במדריך תשריט בית משותף.
- תקנון מוסכם – אם בעלי הדירות או היזם רשמו תקנון משלהם. אם לא נרשם תקנון מוסכם, חל על הבניין התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, והוא לא יופיע בתיק כמסמך נפרד.
- תיקונים לרישום – אם הרישום שונה לאורך השנים (למשל בגלל הרחבות או שינוי הצמדות), גם המסמכים האלה נשמרים בתיק.
תיק בית משותף או נסח טאבו – מה ההבדל
נסח טאבו מראה את מצב הזכויות של דירה אחת: מי הבעלים, משכנתאות, הערות אזהרה והצמדות שרשומות לה. תיק הבית המשותף מראה את התמונה של הבניין כולו: איך חולק, מה נשאר משותף ומה הכללים שחלים על כל הדיירים. כשבודקים מחלוקת על חניה, גג או מחסן, צריך בדרך כלל את שניהם – הנסח כדי לדעת מה רשום לדירה, והתשריט כדי לראות היכן זה נמצא בפועל.
איך מזמינים את מסמכי הבית המשותף
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה שירות מקוון להזמנת מסמכי בית משותף – צו, תקנון ותשריט – שמפיק את המסמכים הסרוקים מהתיק עם חתימה אלקטרונית. כדי להזמין צריך לדעת את פרטי הגוש והחלקה של הבניין או את מספר התיק; את הגוש והחלקה אפשר למצוא בנסח הטאבו של אחת הדירות או בחוזה הרכישה. את האגרה העדכנית ואת תנאי השירות כדאי לבדוק באתר הרשות לפני ההזמנה.
מתי ועד הבית צריך את התיק
- מחלוקת על רכוש משותף – כשדייר טוען שחלק מהגג או מהחניון צמוד לדירתו, התשריט והצו מכריעים מה רשום.
- שינוי או בנייה ברכוש המשותף – לפני אישור הרחבה, סגירת מרפסת או התקנת מערכת על הגג, צריך לדעת מה שייך לכולם ואיזה רוב נדרש.
- חלוקת הוצאות – התקנון המוסכם יכול לקבוע חלוקה שונה מזו שבחוק, ולכן בודקים אותו לפני שמשנים את דמי הוועד.
- פרויקט התחדשות עירונית – יזמים ועורכי דין מבקשים את התיק כבר בשלבים הראשונים.
מה עושים אם הבניין לא רשום כבית משותף
יש בניינים שמעולם לא נרשמו כבית משותף, ואז אין להם תיק. במקרה כזה חלות על הבניין ההוראות על בתים משותפים שלא נרשמו, והזכויות רשומות על החלקה כולה. רישום הבניין נעשה בבקשה לרשות, בצירוף תשריט מאושר ותקנון אם רוצים תקנון מוסכם.
כשהתיק בידיים, ועד הבית יכול לנהל את הבניין לפי מה שבאמת רשום ולא לפי זיכרון של דיירים ותיקים. מה קובע התקנון ואיך משנים אותו מוסבר במדריך לתקנון בית משותף. לשאלות על הבניין שלכם – צרו קשר.
