ממשלת ישראל מאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוכנית הידועה יותר בתור תמ'א 38. יותר מעשור חלף מאז, והתוכנית שהתנהלה בתחילת הדרך בעצלתיים צברה תאוצה של ממש.
כיום, כמעט בכל עיר או רשות מקומית בישראל יש עשרות או אפילו מאות פרויקטי תמ'א. מה שחשוב יותר להדגיש הוא שמנקודת המבט של דיירי הבניין, לתמ'א יש לא מעט יתרונות – אך גם מספר דגשים שהם צריכים להבין כדי שהכל יתבצע על פי הספר.
על תמ'א 38
פרויקט תמ'א כולל אוסף של פעולות שמאפשרות לו להגשים את מטרת העל החשובה שהוזכרה מעלה. זה מתחיל עם חיזוק תשתיות המבנה, במטרה לאפשר לו לעמוד ברעידות אדמה או אפילו בנזקים אחרים (לדוגמא טילים).
הפרויקט כולל בדרך כלל שדרוג מאסיבי של הבית, במטרה "להצעיר" אותו בכמה עשרות שנים. כדי להפוך את הפרויקט לכדאי עבור הדיירים כוללים שיפוצים במסגרת תמ'א 38 לא פעם גם התקנת מעלית, הרחבת מקומות החניה או שיפוץ קוסמטי של החלקים המשותפים בבית, החזיתות שלו וכן הלאה.
הדיירים בדירות הקיימות עצמם נהנים מהרחבה של הדירה שלהם בצורה משמעותית: התוספות הנפוצות הן של מרפסת שמש ו/או מרחב מוגן דירתי (ממ'ד), שתורם עוד יותר לבטיחות המגורים המבנה – כל אלה מעלים את ערך הנכס בכמה מאות אלפי שקלים. הקבלן עצמו יכול לבנות עד 2.5 קומות למבנה, להקים בהן יחידות דיור ולמכור אותן לציבור הרחב.
לתוכנית יש פלוס רציני מנקודת המבט של הרשות המקומית, שרואה מבנים ישנים (ולעיתים גם לא מרשימים מבחינה אסתטית) משתדרגים להם. שיווק היחידות החדשות מאפשר לרשות המקומית להגדיל את מספר תושביה, ומגדיל למעשה את היצע המגורים של מדינת ישראל. ידוע שכיום ההיצע קטן בהרבה מהגיבוש, אך בכוחו של תמ'א 38 להקטין במידה מסוימת את הפער הזה.
מה נדרש מהדיירים לעשות?
החדשות הטובות מבחינתם של דיירי הבניין הן שלא נדרש מהם להוציא שקל מכיסם כדי שהבניין שלהם יעבור הליך תמ'א 38 על ידי קבלן. בכל זאת, הם צריכים ליצור קשר עם קבלן הבקיא בפרויקט, ולהשיג את אחוזי ההסכמה הנדרשים בתקנות התמ'א מדיירי המבנה. בעבר היה צורך בהסכמה מלאה של כל דיירי הבניין, אך כיום ההסכמה הנדרשת היא גמישה יותר: בפרויקט תמ'א "רגיל" צריך לדאוג להסכמה של לפחות שני שליש (66%) מדיירי המבנה. בפרויקטי תמ'א של פינוי בינוי, על פי התיקון השני לחוק התמ'א, ההסכמה הנדרשת גדולה יותר ועומדת על 80% מדיירי המבנה.
צריך לקחת בחשבון שלמרות היתרונות הרבים של התמ'א, מדובר בתהליך לא פשוט מבחינתם של הדיירים.
לאחר גיוס ההסכמה נדרש מהם להמתין תקופה ארוכה עד שחיזוק הבניין שלהם יושלם – יותר משנתיים בדרך כלל – כאשר באותה תקופה הם ממשיכים להתגורר בדירות (למעט בפרויקטי פינוי בינוי בהם נמצא לדיירים פתרון מגורים זמני).
התוצאה של כך היא הפרעה לשגרת החיים של הדיירים, אליה צריך להתכונן. בנוסף, ההליך הבירוקרטי מול הרשויות וגם הביצוע הטכני של המלאכה עלולים להתארך, כשיש כיום בהחלט פרויקטי תמ'א בישראל שתקועים יותר מדי זמן מסיבה זו או אחרת.
סיכון נוסף מאפיין מצב בו פונים לחברה שאינה מקצועית מספיק, שפשוט מבצעת את השיפוץ, החיזוק וההרחבות שלא על פי הספר. לכן, ב"רגע האמת" עלולים לגלות שהבטיחות של המגורים במבנה לא בהכרח שופרה בהרבה, עם או בלי ליקויי בנייה שקיימים בו.
זו הסיבה שחייבים לבדוק את החברה המבצעת באלף עיניים, לראות מה הרזומה שלה בפרויקטי תמ'א וכמובן שהיא משיגה את כל האישורים הנדרשים לעבודתה ולהליך התמ'א הספציפי.
