בית משותף, דהיינו מבנה שבו מתגוררים דיירים בדירות נפרדות, כולל בתוכו דירות, או משרדים שמהווים רשות הפרט לצד אזורים משותפים שמהווים רכוש משותף.
לכן, כדי שניתן יהיה לבצע שינוים או לקבל החלטות המשפיעות על כלל הדיירים או על חלקם הועמדו תנאים שונים. חלק מההחלטות אפשר מצריכות רוב של כלל הדיירים. בהחלטות אחרות ניתן יהיה לקבל את ההחלטה וכן להוציאה אל הפועל גם מבלי להידרש להסכמה של דיירים אחרים.
שינויים, התאמות, תוספות ושיפוץ
משמעות החלטות בבית משותף היא ביצוע התאמות במבנה או התקנות כלשהן שנועדו לצורך שיפור, תחזוקה, שיפוץ, או בחירת ועד בית חיצוני לגביית כספים.דוגמאות להחלטות מקובלות יכולות להיות למשל התקנה של אמצעי לחימום מים על הגג של הבית המשותף, התקנת מעלית של שבת, ביצוע הרחבה באחת הדירות בבית המשותף, ביצוע שינויים בתקנון הבית, ביצוע שינויים בפתח הכניסה לבניין, ביצוע התאמות עבור דייר מוגבל בתנועה, התקנה של אמצעי תאורה, קיבוע שלט, החלפת תיבת הדואר.
החלטות נוספות שיכולות להתקבל בבית משותף נוגעות להקמת מעלית או מעלון, הוספת שער או דלת כניסה נוספת, שינוי בריצוף ועוד.
האם נדרשת הסכמת הדיירים?
חלק מההחלטות שמנינו לעיל ניתן יהיה לקבל ואף להוציא אל הפועל בלא צורך לקבל הסכמה של רוב ולו זעום. המדובר בהחלטות סבירות, שאין בביצוען כדי לפגוע ביתר הדיירים. ישנן החלטות שעל מנת לקבלן ולהוציאן אל הפועל דרוש רוב של הדיירים, כך שמספיק כי דייר אחד מעבר למחצית הדיירים מעוניין בהחלטה הרי שזאת תבוצע. החלטות מהותיות יותר עשויות להתקבל אך ורק אם שני שלישים מבעלי הדירות יתמכו.
במצבים מסוימים, די נדירים, עשויה להידרש הסכמה פה אחד, של כלל הדיירים. אם לדוגמא עומדת על הפרק התקנה של מערכת לחימום המים על הגג, עשויה התקנה שכזאת להתבצע אף אם לא קיימת הסכמת של כלל הדיירים או אפילו רובם. זאת, מתוך הנחה כי קיים די מקום להתקנת מערכת סולארית לחימום המים עבור כלל בעלי הדירות. אין האמור לעיל לפטור את המתקין מקבלת היתר לביצוע התקנה ותכנונה כך שזכויות יתר הדיירים בגג לא יפגעו.
החלטות מהותיות – רק בהסכמה
ישנן החלטות שבתנאים מסוימים ניתן יהיה לקבלן ולהוציאן לפועל על ידי ועד הבית ללא צורך בקבלת הסכמה ממרבית הדיירים בעוד שאותן ההחלטות, בתנאים מעט שונים, יחייבו קבלת הסכמה ממרבית הדיירים. כדוגמא לכך ניתן לציין ביצוע שינויים בדלת הכניסה לבניין.
התקנה של מנעול חדש או אפילו החלפה של כל הדלת יכולה להיעשות בלא הסכמת רוב, כאשר לא מבוצע שינוי בגודל הפתח או שינוי צורה. אך במידה ורוצים להחליף את הדלת ולהתקין דלת קטנה או גדולה יותר, או כאשר רוצים לבטל את המנעול, הדבר יצא אל הפועל אך ורק אם יסכימו לכך מרבית בעלי הדירות.
החלטות המתקבלות ללא הסכמת כל הדיירים
התקנה של מאחז שנועד למנוע נפילה של אדם וכן ביצוע התאמות עבור דייר נכה (בכפוף להודעה מראש) לא מחייבים הסכמה של מרבית הדיירים. החלטה בדבר שינוי מינורי בשביל הגישה לבניין, כגון כזה שנועד למנוע החלקה, יוכל להיעשות ללא אישור הרוב אולם שינוי מהותי יותר, לרבות שינוי תוואי שביל הגישה, ייעשה אך ורק בהסכמת הרוב.
ככלל, החלטות שיש בהן כדי לשנות את המצב הקיים באופן מהותי וללא הצדקה ברורה ומתבקשת מאליה יתקבלו אך ורק כהחלטת רוב. כאשר מדובר בשינוי מהותי מאוד, הכרוך בהוצאות ניכרות כגון התקנת מעלית, הדבר יקום ויהיה רק בכפוף לרוב משמעותי, של שני שלישים מהדיירים.
