תקנון בית משותף

דף הבית » תקנון בית משותף

עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

תקנון בית משותף הוא מסמך שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבניין: מה שייך לכולם ומה צמוד לדירה מסוימת, איך מתחלקות ההוצאות, איך בוחרים נציגות ואיך מתקבלות החלטות. כל בית משותף רשום מתנהל לפי תקנון. אם בעלי הדירות לא רשמו תקנון משלהם (תקנון מוסכם), חל עליהם התקנון המצוי שמופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין.

צריכים עזרה בניהול הבניין לפי התקנון? דברו איתנו – נעזור לכם לעשות סדר בניהול הבית המשותף.

מה כולל תקנון בית משותף?

תקנון טוב עונה על השאלות שגורמות לרוב הסכסוכים בין שכנים:

• הרכוש המשותף וההצמדות – מה שייך לכל הדיירים, ואילו חלקים כמו גג, חניה, מחסן או חצר צמודים לדירה מסוימת.
• חלוקת ההוצאות – איך מתחלקות הוצאות האחזקה והניהול בין הדירות.
• הנציגות והאסיפה הכללית – איך בוחרים את ועד הבית, מתי מכנסים אסיפה ואיך מצביעים.
• כללי שימוש – שימוש ברכוש המשותף, שעות שקט, בעלי חיים ושינויים בחזית הבניין, לפי מה שבעלי הדירות קבעו.

תקנון מצוי או תקנון מוסכם: מה ההבדל?

מה צריך לבדוק בתקנון הבניין?

איך מתחלקות ההוצאות לפי התקנון?

לפי חוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות לאחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף לפי החלק של דירתו ברכוש המשותף, אלא אם התקנון קובע שיעור אחר. לכן לפני שמחלקים הוצאה גדולה, כמו שיפוץ או אחזקה של הבניין, כדאי לבדוק מה התקנון קובע. ניהול מסודר של גביית דמי הוועד והנהלת החשבונות חוסך מחלוקות. דוגמה מפורטת לחישוב תמצאו במדריך איך מחשבים תשלום ועד בית, ואת החלק של כל דירה אפשר למצוא במסמכי הבית המשותף ובתשריט.

לסקירה של הסעיפים בחוק המקרקעין שעוסקים בנציגות ובהוצאות ראו חוקי ועד בית.

איך משנים את תקנון הבית המשותף?

1. מזמינים את מסמכי הבית המשותף מרשות רישום והסדר זכויות מקרקעין ובודקים איזה תקנון חל היום.
2. מנסחים את השינוי המבוקש, רצוי בעזרת עורך דין שמתמחה במקרקעין.
3. מכנסים אסיפה כללית ומקבלים החלטה ברוב שנדרש לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין.
4. מקבלים הסכמה של בעלי דירות שזכויותיהם נפגעות, כשהשינוי מחייב זאת.
5. רושמים את התקנון החדש בלשכת רישום המקרקעין, ורק אז הוא נכנס לתוקף.

לקריאה נוספת על תקנון בית משותף

• המדריך השלם לתקנון בית משותף והתאמה אישית
• 5 טעויות נפוצות בתקנון בית משותף ואיך להימנע מהן
• שאלות ותשובות על תקנון בית משותף
• תקנון בית משותף בתקציב נמוך: מדריך מעשי

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם?

התקנון המצוי הוא תקנון ברירת מחדל שקבוע בחוק המקרקעין וחל על כל בית משותף רשום שלא רשם תקנון משלו. תקנון מוסכם נערך על ידי בעלי הדירות או היזם ונרשם בלשכת רישום המקרקעין, והוא גובר על הוראות התקנון המצוי בנושאים שהוא מסדיר.

איך יודעים איזה תקנון חל על הבניין שלנו?

מזמינים נסח רישום של הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין. אם נרשם תקנון מוסכם, הוא יופיע בתיק הבית המשותף. אם לא נרשם, חל התקנון המצוי.

האם אפשר לשנות את תקנון הבית המשותף?

כן. שינוי תקנון מוסכם או אימוץ תקנון במקום התקנון המצוי דורש החלטה ברוב מיוחד לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, ורישום של השינוי בלשכת רישום המקרקעין. נושאים שפוגעים בזכויות של בעל דירה מסוים, כמו הצמדה של חלק מהרכוש המשותף, דורשים בדרך כלל גם את הסכמתו.

מי מכריע במחלוקת על התקנון?

מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף רשום על פירוש התקנון ועל השימוש ברכוש המשותף נדונות אצל המפקח על רישום המקרקעין.

האם התקנון מחייב גם שוכרים?

התקנון מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. בעל דירה שמשכיר אותה אחראי כלפי שאר בעלי הדירות לכך שהשימוש בדירה ייעשה לפי התקנון, ולכן כדאי לכלול זאת בהסכם השכירות.

המידע בעמוד כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני שינוי תקנון מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.