רוצים להחליף את חברת ניהול ועד בית חיצוני שלכם? כדאי לכם לקרוא
בשנים האחרונות, גדל מספר הבתים בישראל בהם הבינו שניהול ענייני הועד דרך חברה חיצונית יכול להפוך עבורם את התמונה לפשוטה הרבה יותר.
אבל מי בדיוק תהיה אותה חברה? והאם כשבוחרים חברה כבר, אפשר להחליף אותה? השאלות האלה, כמו גם רבות אחרות, עולות בקרב לא מעט דיירי בתים משותפים בישראל. התשובה אליהן אינה ברורה וחד משמעית, אך באמצעות הכרת חוקי המשחק העיקריים תוכלו לדעת על מה להסתכל ואיך להחליט.
מעבר לועד בית חיצוני
המצב הראשון שנתייחס אליו הוא זה בו מנהלים באופן עצמאי את ועד הבית, אך מעוניינים לעשות שינוי ולהפקיד את הניהול בידיה של חברה חיצונית. הצעד הזה מתבקש בלא מעט מצבים, ומצריך ישיבה עם אנשי החברה במטרה לבנות תוכנית עבודה.
במעמד זה צריך להגדיר מהם הצרכים הנקודתיים של תפעול המבנה, ואילו פעולות מצפים שהחברה תבצע, באיזה אופן ובאיזו תדירות. יש בתים בהם מעוניינים להאציל על ועד הבית החיצוני את כל הסמכויות, כולל גביית כספים מהדיירים או טיפול בנושאים מורכבים, בעוד באחרים מעוניינים הדיירים לקבל שליטה מסוימת ופשוט להיעזר בחברה המבצעת לפעולות מוגדרות.הגדרה נכונה ומושכלת של רמת הסיוע תאפשר למנוע תקלות רבות לאורך הדרך, למשל פעולות שלא מבוצעות באופן שהייתם רוצים. היא גם תעניק לדיירים את היכולת לדעת בדיוק מה סדר הגודל של ההוצאה שהם נדרשים לשלם עבור השירותים של החברה המקצועית – כי טווח המחירים כאן הוא רחב, והמחיר הנקודתי תלוי בשורה ארוכה של משתנים.
ברוב המקרים המעבר לועד בית חיצוני יהיה כרוך בהתייקרות מסוימת של המחיר שנדרשים הדיירים לשלם, אך מצד שני הוא דווקא מקל עליהם את התמונה ומפשט עבורם את תמונת הניהול של הנכס. לכן, יש שיטענו בפה מלא כי ה"החלפה" הזו היא חיונית לצורך הניהול, התחזוקה והתפעול השוטפים והמיטביים של בניין המגורים המשותף.
החלפת חברת ניהול אחת באחרת
תרחיש הגיוני הוא זה בו מפקידים את המושכות בידיו של ועד בית חיצוני, אבל לאחר פרק זמן מסוים מבינים שמעוניינים בשינוי – למשל כשהחברה לא מבצעת את התפקיד שלה בצורה משביעת רצון, כשהתקשורת עם אנשיה לא מיטבית או "סתם" כשמוצאים חברה עם הצעת מחיר משתלמת יותר. במצב הזה, אתם צריכים לראות מה מגדיר ההסכם שחתמתם עם החברה הראשונה לגבי הפסקת הפעילות אותה.
העסקה של ועד בית חיצוני היא לא חתונה קתולית, אבל בדרך כלל כן יש הסכם מחייב שצריך לפעול על פיו. הוא יכול להגדיר למשל צורך בהודעה מוקדמת לאותה חברה, או לחלופין בתשלום של קנס מסוים במקרה של ביטול החוזה באופן חד צדדי.העברת המושכות לידיים של חברת הניהול החדשה חייבת להתבצע אף היא במלוא תשומת הלב. הסיכון הגדול ביותר הוא שדברים מסוימים בניהול הבית המשותף ייפלו להם אל בין הכסאות, תהליכים שהתחילה החברה הראשונה לא יוכלו להסתיים וכן הלאה.
התפקיד שלכם בתור דיירי הבניין הוא לפעול כדי ש"העברת הלפיד" תיעשה ללא תקלות. בדקו מהחברה הנוכחית מה אנשיה עושים ובאיזה אופן, ראו מהם התהליכים שמבוצעים וקבלו ממנה חפיפה לגבי המשך הפעילות.את העבודה עם החברה החדשה ניתן לבצע בצורה הדרגתית, תוך הענקת עוד ועוד תחומי פעילות לאנשיה עם הזמן, לאחר שהם יכירו את הנכס. בכל מקרה ומקרה, צריך לקחת בחשבון שייתכנו כאן "חבלי לידה" שעלולים לפגוע בתקופה מסוימת בניהול השוטף של המבנה. ברוב המקרים התקופות האלה קצרות ונפתרות במהרה, הודות לידע המקצועי של החברה המבצעת והתגייסות של דיירי הבית המשותף.
