המשמעויות של ניהול בית משותף בידי חברת ניהול הינן רבות ומעלות שאלות בהן האם חברת הניהול זכאית לפטור ממע"מ עבור תשלומים המועברים על דיה לצד שלישי?
דמי הניהול המשולמים על ידי דיירי הבית המשותף מסירים מהדיירים את הנטל של ניהול ואחזקת הבית וחברת ניהול מחויבת לבצע טיפולים ותיקונים תקופתיים וכן תחזוקה שוטפת על מנת שאיכות חיי דיירי הבית תהיה טובה ככל שניתן.חברת הניהול גובה תשלום חודשי עבור מתן שירותיה אשר כולל את החלק היחסי של כל דייר בהוצאות הבית. אמנם חברת הניהול מבצעת את המטלות ולוקחת את האחריות המוטלת על ועד הבית אך מהו מעמדה מבחינה משפטית?
חברת ניהול- "צינור" ומתווך או עוסק?
חברת הניהול מקבלת מהדיירים תשלומים שונים אשר מועברים על ידה לגורמים שלישיים כגון חברות החשמל, הגז, המים אך האם התשלומים הללו כרוכים במע"מ או שחברת הניהול היא רק גורם המתווך בעסקה?סוגיה זו עמדה בפני בית המשפט העליון אשר נתבקש להכריע האם חברת הניהול היא "צינור" בלבד להעברת הכסף או שתשלום המע"מ הוא חלק מההסכם בינה בין הדיירים. השאלה העקרונית אשר עמדה בפני בית המשפט היא מה מעמדם של תשלומים המועברים לגורם שלישי?
מחיר עסקה וחריג בחוק
על פי החוק מחיר עסקה כולל את מלוא סכום התמורה החוזית בהתאם להסכם בין הצדדים. לחוק זה קיים חריג אשר בא למנוע מצבים בהם הלקוח משלם מס על תשלומים המועברים לצד שלישי באמצעות העוסק או המתווך כלומר חברת הניהול.על פי החריג בחוק סכום אשר משולם מהמתווך עבור הלקוח לא נכלל במחיר העסקה במידה ומתקיימים שני תנאים: הוצאה חשבונית ללקוח בה מפורטות ההוצאות ובנוסף הסכום הופקד בחשבון בנק נפרד המיועד לתשלומים מסוג זה.
"כל מקרה לגופו"
דרישות אלה על פי החוק מטרתן לסווג סכומים אלה כנפרדים מן המחיר המוצג עבור צרכי מע"מ כלומר מתבצע ניתוק התשלומים והסכומים בפועל מהסכום הנחשב למחיר העסקה. המצב הנוצר הוא שהעוסק מהווה למעשה "נאמן" לכספיו של הלקוח והסכום אינו נחשב לחלק ממחיר העסקה.לפי בית המשפט, כל מקרה ייבחן לגופו וזאת משום שההבחנה בין התשלומים אינה פשוטה בכל המקרים, כך יש לפסוק לגבי כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו תוך בחינת הניתוק שבין המתווך לבין התשלומים המועברים על ידו.
בית המשפט: "חברת ניהול אינה ועד בית"
עוד קובע בית המשפט כי חברת ניהול אשר גובה סכום חודשי קבוע לתפעול ענייני הבית ופועלת באופן עצמאי אינה נמצאת במעמד זהה לחברת ניהול אשר מפרטת לדיירים דו"ח הוצאות חודשי בו היא מציינת את כל התשלומים ומעבירה אותם לגורם שלישי, ההבדל הוא כי האחרונה מתפקדת כ"צינור".היבט נוסף בעל משמעות בנוגע להכרעה הוא האם החיובים לצד ג' היו ביוזמת חברת הניהול או ביוזמתו של הלקוח, במקרים בהם הלקוח אינו מקבל ההחלטה אין לראות בעוסק כמתווך בלבד.
לסיכום מכריע בית המשפט כי חברת ניהול אשר מקבלת בעצמה את ההחלטות ובהתאם להן נקבעים החיובים ובנוסף היא זו שבוחרת בקבלני המשנה ואת היקף העבודה אינה יכולה להגדיר עצמה כגורם מתווך בלבד מה עוד שחלק מהסכומים מועברים לחברה עצמה עבור השכר של עובדי התחזוקה שלה. המסקנה הסופית היא כי ההשוואה בין חברת ניהול לבין ועד בית אינה נכונה, ועד הבית אינו מוגדר כ"עוסק" על פי חוק המע"מ ולכן פעולותיו אינן מחויבות במע"מ אולם שירותים המוענקים על די חברת שירותי ניהול מחויבת בו.
